アスンシオン市の分譲マンション購入をシミュレーション
こんにちは！@pukupukuchです。
パラグアイの首都アスンシオン市にある新築分譲マンションの見学に行って来ました。価格は日本円で800万円前後で、築１年目のなかなか良い物件でした。今回はこのマンションを購入し賃貸経営した場合と、住んだ場合に必要な管理費、固定資産税などを計算し、その資産価値、最終費用を考察します。
アスンシオン市の800万円台マンションの詳細
今回、私が見学したマンションはアスンシオン市の主要道路から離れた場所に位置する800万前後の築１年の物件です。
外観
４階建で外からベランダが見える。２〜４階に各４部屋で全１２部屋ある。
駐車場
１階は駐車場になっていた。住人の自転車なども置いてあり、非常に広くて綺麗だった。
安全性
高い門があり住人全員の共通の鍵で開けることができる。駐車場からマンション内に入るガラス張りの入口で、暗証番号を入力して入るタイプのドアだった。警備員はいないが、監視カメラが大量にあり安全面は問題ない。
エレベーター
小型エレベーターや非常階段があった。
廊下
廊下にはカーペットが敷いてあり、人が通ると電気が付く仕様。ホテル並みに思えた。
部屋
部屋の間取りはリビング(10畳)、２部屋(8畳)、キッチン、トイレ・シャワールームが２つ、洗濯機置き場(1畳)、ベランダがある。
（キッチンと洗濯機置き場↑）
（リビングとベランダ↑）
必要経費をシミュレーション
このマンションで生活した場合と、人に貸して賃貸経営した場合を想定してみます。
支払い方法
この物件の支払い方法は、ニコニコ現金払いか住宅ローンのみ。私はパラグアイの銀行口座を持っていないため、住宅ローンを選ぶ場合は銀行口座を作ることから始めなければならない。
住宅ローンを利用した場合には、当然ですが金利も掛かります。
管理費
管理費は月に約６千円で、今後の値上げは一切ないようです。管理費で年間72000円が必要になり、今後40年住むと仮定すると288万円の出費となる。
管理費だけで私の土地があるリンピオ市に豪邸が建てられる。
家賃収入
この物件をアスンシオン市のアパート・マンションの賃貸情報サイトで調べてみると、月６万円で貸してみる投資家を見つけた。仮に６万円で借り手を見つけることができたなら、単純計算で約12年で購入金額800万円を回収できることとなる。
6×12=年72万円の家賃収入となり、購入金額800万÷72=11.11…
しかし、現状は６万円はかなりの強気に思える。理由としては、６万円を払えばさらにアスンシオン市中心部に位置している物件が多々見つかった。
この物件の周辺には大学や大企業などは全く無く、私は最大で４万円程が相場だと考える。４万円で貸すと、購入金額を回収するには16年半かかる。
固定資産税と修繕費
管理費の他に固定資産税と修繕費も想定しなければならない。アスンシオン市の分譲マンションに対する正確な固定資産税の税率は分からないが、年12万円以上と仮定する。さらに細かな修繕費や、物件が古くなると家賃を下げる必要もある。
購入金額800万の1.5％で年12万（1.5％はアスンシオン市のマンションに対する税金と言うサイトに記載されていた数字です）
固定資産税はさらに高くなることも頭に入れなければならない。
その他の諸費用
まとめ
仮にこのマンションで一生生活すると仮定すると、後40年生きた計算で管理費で288万円、固定資産税で最低480万円の合計768万円以上を失うこととなる。さらに住宅ローンで購入した場合は金利も掛かる。
購入金額800万円＋管理費288万＋固定資産税480万以上＋(住宅ローン金利？％) = 合計1568万以上で購入すると考えなければならない。
賃貸経営した場合は、仮に月４万円で貸したとし、購入金額800万円を回収するには最低でも16年半かかるが、固定資産税、修繕費、家賃の減額も必要になる。さらに、借り手の見つからない場合は、月の管理費に加えて賃貸マンション情報サイトへの掲載料も掛かる。諸々の事情を考えると、購入金額を回収するには最低でも20年以上かかるだろう。
家を建てた場合の税金
勿論、家を建てた場合にも固定資産税、修繕費、火災保険料に加えて、ゴミ処理費なども必要になります。しかし、現在リンピオ市（地方都市）の固定資産税は年3700円、ゴミ処理費は月500円とアスンシオン市と比べると桁違いに安いです。
後40年生きた計算で、固定資産税は年3700円×40年で148000円。ゴミ処理費は年6000円×40年で24万円。
アスンシオン市のマンションと地方都市の家では税金・管理費（ゴミ処理費）は雲泥の差となります。
※リンピオ市は年々発展しているので、固定資産税などが急上昇する可能性が高いです。
最後に
不動産価値はパラグアイの経済状況で大きく変動します。現在、パラグアイは急速に経済発展しています。不動産会社は、全てのマンション価格が急上昇し、年々資産価値が上がっていると話していた。勿論、私に買わせる為に大袈裟に言っているだろうが、私が購入した土地も僅か１年で倍の値段となった。さらなる値上がりも見込める。
また、パラグアイ政府は積極的に移民を受け入れて投資家の数も増えている。さらに出生率も2.48％(2016年)と非常に高い。
今回はマンション投資に関してはネガティヴな情報が多くなったが、不動産投資で成功する可能性を十分に秘めていることには違いない。
注意事項
2019年7月25日付けの情報です。パラグアイの経済状況によってマンション価格、税率・金利などが大きく変動する可能性があります。参考程度とお考え下さい。
パラグアイに家を建設する経費
私がパラグアイで家を建てるために支払った、正確な水道引き込み工事費、毎月の水道基本料金、赤土の値段、その土を全体的に広げるために掛かった人件費、家の設計費の他に、私の失敗からのアドバイスがあります↓
過去の記事
YouTube
今回見学に行ったマンションの近くにある観光地の動画です。良かったら見て下さい↓
Conociendo el Cerro Lambaré Asunción Paraguay【Mirador especial para una cita】2018.11
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